借家をする 一旦貸したら、戻って来ないなどとも言われた貸家ですが、民事執行の強化の一環で、落ち度のない借家人が追い出されることも・・・
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借りているアパートから追い出される?

 2004年4月1日,短期賃借権(通常の賃借権はこれに該当します)制度を廃止する法律が施行されました。

 借家(アパート、戸建)には、多くの場合、抵当権(根抵当権を含む)がついています。
 家主が、金融機関から融資を受けて、借家を建築しますが、完成すると、金融機関の抵当権が設定されます。その後、仲介業者などを通じて、借家人が賃借し、入居します。
抵当権が設定された後に、入居するとどうなるのでしょうか。

 
法律が施行されると,家主がローンを払えなくなって,借家が競売にかかる借家人はどうなるの?
 抵当権が設定されている借家に入居する賃借人(普通の賃借人はこれに該当します)は,競落人から退去を求められると、敷金は戻らず,追い出されてしまうおそれが高まってきました。
 立退料も出ません。借家人は自分のお金で引越しをしなければなりません。

 
引越先が決まらないときは?
 賃借人には6ヶ月の明渡猶予期間が与えられますが,競落人から明渡しを求められたのに,その期間内に立ち退かないと,たとえ,引越先が決まらなくても,引越代がなくても,裁判所の命令で,強制的に立ち退かされることになります。

 
不動産仲介業者の責任は?
 不動産の仲介業者には,重要事項の説明義務がありますが,抵当権と競売に関する説明は履行されていないように思われます。今後,追い出された賃借人と仲介業者の紛争も懸念されます(下記の「国会審議から」)。

 
家主の責任はどうなるの?
 家主には、契約不履行(債務不履行)の責任があり、借家人に損害賠償をし、敷金を返還しなければなりません。
 しかし、借家が競売になるときには、大概、家主には支払能力はなく、現実には、賠償や返還を受けることは無理でしょう。

 
既に入居している借家は?
 なお,短期賃借権の廃止は,これからの賃貸借契約に適用されますので,既に入居している借家については,短期賃借権制度の適用があります(詳細は,仲介業者あるいは弁護士にご相談ください。)

 買受希望者があなたの部屋に入ることも可能になりました。
 このほか,民事執行手続きに,差押不動産の「内覧」制度が導入されました。
 裁判所の執行官が,買受希望者を,差し押さえになった不動産に立ち入らせて見学させることができる制度です。
 
 抵当権が設定された家を借りた場合,その借家が競売にかかると,あなたが生活している家に,買受希望者が(執行官とともに)立ち入って,見て回ることができます。
あなたの承諾は不要です。

【国会審議から】(2003年6月10日衆議院法務委員会) 
 重要事項説明義務
 房村政府参考人 「抵当権の存在という重要な事実を知らせずに賃貸借契約を締結したということであれば(略)債務不履行あるいは不法行為に基づきまして、その損害をこうむった賃借人は仲介業者に対して損害賠償の請求をするということは法律上可能でございます。」

 6ヶ月の明渡猶予で足りるのか?
 山花郁夫議員 離婚された女性なんかが非常に家を探しづらいということを御存じですか。
 森山法務大臣 そういう話は聞いたことはございます。


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